城市更新背景下既有建筑
改造設計施工圖審查問題探討
云南建安昆寧工程設計咨詢有限公司
羅濤 余再西 李娟 芮霞
既有建筑改造項目設計的 前置條件和政策性文件要求 既有建筑改造設計應以既有建筑合規合法為前置條件，即改造前應有能證明既有建筑合法合規的“身份證”文件，包括房屋產權證明材料、完成工程竣工驗收證明材料以及完成工程消防驗收的證明材料之一。 對于建成時間過久、缺少相關能證明既有建筑合法合規的“身份證”文件的既有建筑，可由建設單位組織開展綜合消防安全和結構安全的檢測鑒定和評估工作，并提供由消防技術服務機構、相關檢測單位、設計單位認可的評估報告作為既有建筑改造項目設計的前置性文件。 既有建筑改造設計應執行的規范 既有建筑改造設計應執行的規范在現行的國家標準中并無明確的規定，僅在各通用規范前言“關于規范實施”中有所提及，要求如下：“對于既有建筑改造項目（指不改變現有使用功能），當條件不具備、執行現行規范確有困難時，應不低于原建造時的標準”。 結合多年的設計和施工圖審查經驗，筆者認為既有建筑改造設計應執行的規范情況如下： 一是既有建筑改造項目不改變使用功能時，條件不具備、執行現行規范確有困難的，應不低于原建造時的標準并符合以下要求： （1）執行依據不得低于原建造時的標準，并盡量按現行規范完善設計。 （2）改造后的既有建筑不得降低原建筑的防火性能。 （3）條件不具備、執行現行規范確有困難主要指按現行規范改造對現有建筑的結構安全性造成不利影響且難以加固，則設備用房不能改變位置以及各地地方標準（設計指南）中明確的其他情況。 二是既有建筑改造項目改變使用功能時，應執行現行規范，并需要考慮以下因素： （1）使用功能是否改變應以一棟建筑的整體功能進行判斷。 （2）新增加的功能區域若作為原建筑整體使用功能的輔助服務用房，則不認定為改變整棟建筑的使用功能，如在一棟辦公建筑中增加僅為該辦公樓服務的“員工餐廳、廚房”，在大型和中型商店中增加為商店服務的“商品維修用房、辦公業務用房”等情況。 既有建筑改造項目設計的 分類及要求 近年來，結合對既有建筑改造項目施工圖審查工作經驗和各地近年來對既有建筑改造工程設計的相關設計規定，既有建筑改造設計的類型主要分為既有建筑的修繕工程、外立面改造工程、裝飾裝修工程和改造工程，各類工程消防設計思路如下： 既有建筑的修繕工程：在不降低消防安全性和使用要求的情況下，消防設計更換的設施設備、材料均應滿足現行產品標準要求，其余消防設計可維持現狀。 既有建筑的立面改造工程：包括既有建筑外立面裝修改造和節能提升改造，立面改造工程應執行現行規范，并重點注意以下消防設計情況： 一是結合建筑場地中消防車道、消防車登高操作場地的位置來設置符合現行規范要求的消防救援口。二是結合建筑分類，對外墻保溫材料的材料燃燒性能進行核實，并對材料燃燒性能無法達到A級的保溫材料嚴格按照現行消防規范要求完善防火構造設計。三是對建筑外墻上、下層開口之間實體墻高度小于1.2米（室內設置自動噴水滅火系統時，實體墻高度小于0.8米）的位置，根據現行消防規范要求完善防火構造的設計。四是對未涉及立面改造的室內部分，可維持原設計。 既有建筑的裝飾裝修工程：為滿足功能需求，對建筑內部空間所進行的修飾、保護及固定設施安裝，不改變既有建筑的使用功能和消防體系的設計，可認定為既有建筑裝飾裝修工程。設計中更換的設施設備、材料均應滿足現行產品標準要求，裝修材料燃燒性能等級應符合《建筑內部裝修設計防火規范》（GB50222–2017）和《建筑防火通用規范》（GB55037–2022）的相關要求，對未涉及的室內部分，可維持原設計。 既有建筑的改造工程：包括整體改變使用功能、局部改變使用功能和未改變使用功能但建筑消防體系發生變化的改造工程，應執行現行規范，設計思路如下： 既有建筑改造項目設計 在施工圖審查中的典型問題舉例 既有建筑改造項目設計在施工圖審查中除遵循以上思路外，還需要根據項目實際情況并結合設計原理特別是消防設計原理進行靈活處理、綜合考慮。以下為筆者在實際工作遇到的既有項目改造典型實例： 案例一為2014年建成的某個養老服務中心項目，于2021年進行既有建筑裝飾裝修改造設計，包括一棟消防水泵房（地下一層）和一棟養老服務中心（地上八層、二類高層公共建筑）兩棟建筑單體。經審查，存在配套消防水泵房建筑（地下一層）樓梯間采用開敞樓梯間、養老服務中心各層未設置消防救援口等消防安全問題，審查后對以上問題進行設計完善修改，對地下室樓梯間按封閉樓梯間進行改造設計、地上建筑沿消防車道一側補充設置符合現行標準要求的消防救援口，如圖1–圖4所示。 圖1 地下一層消防水泵房未設置封閉樓梯間（審查前） 案例二為2004年建成的某地酒店，于2022年進行既有建筑裝飾裝修和品質提升改造設計。酒店為建筑消防高度不超32米的二類高層建筑（地上九層），經審查存在樓梯間和疏散走道采用燃燒性能等級達不到A級的乳膠漆（延續原酒店裝修材料類型）和未考慮無障礙設計等情況，以上雖不違反原建造時的標準，但根據該建筑的實際情況，存在按現行規格進行設計的條件。審查后，對以上問題進行設計完善修改，包括修改頂棚裝修材料（采用燃燒性能等級為A級的無機涂料）、增設無障礙設置（無障礙出入口、無障礙通道、無障礙衛生間和無障礙客房等），如圖5–圖8所示。 圖5 疏散走道和樓梯間延續原酒店裝修材料類型（審查前） 圖6 審查通過的設計文件（審查后） 案例三為1995年建成的某座銀行宿舍樓，于2022年進行整體改變使用功能的改造設計。經當地規劃主管部門核實批準，該建筑使用功能由宿舍更改為辦公樓，改造后建筑分類為建筑消防高度不超24米的多層公共建筑（地上四層）。改造設計按報審時的現行標準進行設計審查，經審查，存在疏散門凈高不足2.1米、原建筑僅設置一部疏散樓梯等消防問題。審查后，對以上問題進行設計完善修改，包括增加一部外掛室外疏散鋼樓梯作為第二安全出口、增加疏散門的門洞高度確保疏散門凈高不小于2.1米，如圖9所示。 案例四為2008年建成的某煙葉收購站的收購用房，于2021年進行整體改變使用功能的改造。經當地規劃主管部門核實批準，建筑使用功能由收購用房（工業建筑）更改為辦公樓，改造后建筑分類為消防高度不超過24米的多層公共建筑（地上二層/地下一層）。該改造設計按現行標準進行設計審查，經審查，存在疏散門凈高不足2.1米；建筑的地下或半地下部分與地上部分共用樓梯間時，未在首層采用耐火極限不低于2.00小時的防火隔墻和乙級防火門將地下或半地下部分與地上部分的連通部位完全分隔等消防問題。審查后，對以上問題進行設計完善修改，包括完善首層樓梯間地上和地下梯段之間的防火構造措施、增加疏散門的門洞高度確保凈高不小于2.1米，如圖10和圖11所示。 圖10 原設計樓梯間未在首層防火分隔、疏散門凈高不足（審查前） 結論和建議 綜上所述，對既有建筑改造設計提出以下建議：一是既有建筑改造的前提條件是既有建筑合規合法并符合政策的要求，在設計工作開展之前應進行核實。二是既有建筑改造設計應根據改造類型的不同選擇合理的執行規范，確保設計既能結合改造建筑的實際情況又能保障改造建筑的結構安全性和消防安全性。三是既有建筑改造設計過程中，需要根據項目實際情況并結合設計原理特別是消防設計原理進行靈活處理，盡可能符合現行規范要求。 既有建筑改造項目作為城市更新的工作重點，情況復雜、類型多樣并具有極大的不確定性，給設計工作帶來較大困難，但既有建筑改造設計是否合理又關乎人民群眾的生命安全和財產安全。以上為施工圖審查工作中對既有建筑改造項目設計的技術思考和各地近年來對既有建筑改造工程設計的相關規定的技術總結，旨在為行業企業在城市更新項目中更好地做好既有建筑改造設計，確保人民生命財產安全，推動行業高質量發展，提供思路和參考。
